公務員の副業規制と資産形成
日本の公務員は地方公務員、国家公務員を問わず、副業が法律で禁止されています。 地方公務員法第38条には「地方公務員は、任命権者の許可を得なければ、営利企業等に従事することを禁止する」旨の記載があります。この規制の理由としては、公務の公正性や安定性を確保するため「公務員倫理」の「職務専念義務」が求められるからです。
また、公務員の給与は安定しているものの、若いうちは比較的少ない傾向があります。 特に地方では他の業種に比べてそれなりの収入が見込めますが、副業の禁止も相まって資産形成が難しいという問題があります。公務員は部署によって忙しい部署もあれば比較的暇な部署もあり、一概に公務員とひとくくりにはできませんが、全般的に業務効率が良いとはいえず、未だにサービス残業が常態化している部署も見られるため、自由な時間を作るのが難しい職場ともいえます。
公務員の資産形成は副業ができないことから給与収入を上げるしかなく、その方法も限定的です。また、若手の収入が少ないことから投資初期に大きな資産を投じることも難しく、ただ黙々とインデックスファンドに積立投資していくことが再現性が高く資産を形成できる方法になります。
公務員が副業を行う方法
公務員が副業を行う方法としては、まず職場に内緒でこっそり副業をするという選択肢があります。公務員の副業は会社の規則で禁止されているといったレベルではなく法律で禁止されています。そのため、バレた際のリスクが大きくオススメすることはできません。
次に、株式投資などのペーパーアセットへの投資が考えられます。 株式や投資信託への投資であれば、規制の範囲外であり副業には該当しません。投資にはそれなりのリスクがありますし、仮に優良なインデックスファンドに投資したとしても、入金額が小さいと資産形成ができるまでに時間がかかる可能性があり、早く資産を作りたい人にとっては、株式投資は適した選択肢ではないかもしれません。
そこで、不動産投資が公務員にとって積極的な選択肢として浮上するのです。
公務員が選ぶべき不動産投資の魅力
不動産投資は、社会的信用が高い公務員にとって非常に有利な副業の一つです。 公務員は、銀行などの金融機関からの融資を受けやすいという性質があります。その理由は、公務員であればリストラもなく、特段の事情がなければ定年まで給与収入を得続けることが可能であることと、多額の退職金がもらえるからです。公務員は融資する側から返済できなくなる可能性が低いと思われているのです。
不動産投資とは具体的にいえば、融資を受けてマンションやアパートを購入・建設し、入居者からの家賃収入でローンを返済するというビジネスモデルです。自己資金が少なくても始められるため、自己資金の何倍もの規模を動かせます（レバレッジ）。
ただし、ここは正確に理解してください。レバレッジはリスクを軽減しません。利益も損失も同じ倍率で拡大します。空室が続いたり、金利が上がったり、売却時に想定より安くしか売れなければ、その損失も自己資金に対して何倍にもなって返ってきます。「レバレッジ＝安全に増やせる仕組み」という説明を見かけたら、それは誤りだと思ってください。
また、不動産投資には減価償却費という仕組みがあります。ここは間違えている解説が非常に多いので、正確に書きます。
減価償却で経費になるのは、建物の取得価額を法定耐用年数で割った金額です。借入額そのものや、ローンの元本返済は経費になりません（経費になるのは利息部分だけです）。「借入額の一部を毎年経費にできる」という説明は誤りで、これを前提に収支を組むと、手元に現金が残らないのに帳簿だけ黒字という状態に陥ります。
その他の経費についても、事業との関連性が説明できない支出（私的な交際費など）は税務調査で否認されます。「なんでも経費にできる」という話は真に受けないでください。
不動産投資とリスク管理
投資にはリスクが付き物であり、不動産投資も例外ではありません。たとえば、空室リスクがその一つで、自身が所有するマンションに入居者がいない場合には家賃収入が得られないリスクや、ローン金利の上昇によるローン支払い額の負担が増加するリスクがあります。リスクを軽減するためには、余裕をもった計画とリスク分散が重要です。
投資用の物件を1棟建てた後、その家賃収入で現金を貯めて、その物件を担保にしてさらに金融機関から融資を受けて2棟目、3棟目と増やしていく方法も有効です。例えば、1棟目が空室であっても、他の物件の収入で補うことができるという点が、不動産投資の大きなメリットです。
公務員の不動産投資は副業なのか？法人化の選択肢
まず前提として、公務員でも不動産の賃貸は行えます。ポイントは「規模」と「許可」です。
国家公務員の場合、人事院規則14-8の運用通知で、次のいずれか一つでも当てはまれば「自営」に該当し、任命権者の承認（許可）が必要とされています。
- 独立家屋（戸建て）5棟以上
- アパート等の建物 10室以上
- 土地の賃貸契約 10件以上
- 賃貸料収入（合算）年額1,000万円以上
- 太陽光発電（売電）定格出力50kW以上
注意点が3つあります。
①よく見かける「賃料収入500万円以上」「太陽光10kW以上」は旧基準です。2026年4月1日施行の改正で、それぞれ年1,000万円以上・50kW以上に変わりました。古い記事を読んで判断しないでください。
②「5棟10室以下ならセーフ」ではありません。5棟ちょうど・10室ちょうどは該当します（基準は「以上」）。
③人事院規則は国家公務員向けのルールで、地方公務員には自動的には適用されません。地方公務員は地方公務員法38条2項により、各自治体の人事委員会規則などで基準が定められます。総務省の調査では、基準を設定している自治体は約4割にとどまります。多くは国の基準に準じた内規を持っていますが、全国一律ではありません。必ず自分の所属の規程を確認してください。
なお都道府県警察官は原則として地方公務員ですが、警視正以上は「地方警務官」として国家公務員になります（警察法56条）。自分がどちらに当たるかで、適用されるルールが変わります。
規模を大きくしていくと、この基準に必ずぶつかります。そこで法人として所有するという選択肢が出てきます。公務員本人は営利企業の役員を兼ねられないため、配偶者などを代表として法人を設立する形です。法人化には、相続対策になる・経費として認められる範囲が広がる、といった利点もあります。
ただし、ここを「規制の抜け道」だと考えるのは危険です。人事院の運用通知には、はっきりこう書かれています。
名義が他人であつても本人が営利企業を営むものと客観的に判断される場合もこれに該当する
つまり名義を配偶者にしても、実質的に動かしているのが職員本人だと客観的に判断されれば、本人の「自営」として扱われます。承認申請書にも、名義人と本人の続柄・本人の関与の度合いを書く欄があり、制度としてこの点をチェックする作りになっています。
ですので、法人を使う場合に本当に必要なのは「名義を分けること」ではなく、誰が意思決定し、誰が実務を担い、誰が責任を負うのかを、夫婦（家族）の間で実態として整理しておくことです。そのうえで、規模が基準に達するなら、必要な報告・許可申請をきちんと通してから購入・運営する。この手順を踏めば、不動産賃貸は公務員でも問題なく行えます。
逆に、手順を飛ばして名義だけ整えるようなやり方をすれば、その責任は自分に返ってきます。私の先輩にも、複数の戸建てを賃貸で運営している方がいました。転勤してくる同じ警察官に貸し出す、という形です。やっている人はいます。ただし、きちんと規定の範囲内でやっている人だけです。
不動産投資を成功させるために必要な知識と計画
不動産投資は公務員の高い信用を利用した資産形成の手段としては王道です。 しかし、成功するためには取得する不動産の価値を正確に評価し、ローンの返済や数十年後の修繕費等を考慮した計画を立てることが重要です。不動産投資は動く金額が大きいため、十分な知識を蓄え、リスクを考慮した計画を立てる必要があります。
特に素人の場合は、不動産営業の言葉に騙されて新築ワンルームマンション投資などに手を出してしまい、資産価値が1000万円しかない物件を2000万円で購入させられたりするような事例があります。こういった事例を避けるためには自分自身で勉強をすることと、経験のある人やプロから話を聞くことが大切です。私自身も不動産投資をするため、妻名義の法人を所有しており、かなりの数の書籍を読んで勉強しました。書籍についても著者の立場により内容が異なりますので注意してください。以前、私が読んだ書籍で新築ワンルーム投資のデメリットに触れずにメリットばかり強調する内容のものがありました。不思議に思ってその書籍の著者を調べたところ、新築ワンルームマンション投を販売している業者が著者でした。
特に初めての投資の場合、物件の評価や資金調達の条件交渉、リスク管理など、多くの要素を慎重に判断することが求められます。 不動産投資には夢があり、大きなキャッシュフローを得ることが可能ですが、その反面、大きな損失の可能性を考え、慎重な準備が必要です。
まとめ
公務員が資産形成を進める手段のひとつとして、不動産投資は選択肢になり得ます。公務員は社会的信用が高く、融資を受けやすいという強みがあるためです。レバレッジを使えば資産形成の速度は上がりますが、同時に失敗したときの傷も深くなります。規模を追うより先に、規程の確認と収支の保守的な見積もりを済ませてください。
最初の物件がうまくいった後に規模を広げていく道もありますが、市場の動向とリスクを見続け、知識を更新し続けることが前提です。空室・金利上昇・修繕費・売却損という下振れが現実に起きます。うまくいく人もいれば、失敗して借金だけが残る人もいます。
それでも、公務員という立場の強み（融資が通りやすい）を活かせる分野であることは確かです。挑戦するなら、①自分の所属の規程を確認する ②必要なら許可申請を通す ③名義ではなく実態を整える ④保守的な収支で判断する——この4つを飛ばさないでください。順番を守っている限り、これは正当な資産形成の手段です。
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